張炳良﹕樓市脫韁，不能空談自由市場

張炳良﹕樓市脫韁，不能空談自由市場


【明報專訊】早前，我在電台節目中提出，若政府多項穩定樓市的措施都未能見效，而樓價持續急升，應研究是否限制境外買家。此說並非但求嘩眾民粹，我在發言時也清楚表示要小心「落藥」力度，以免樓市應聲倒下、民怨更為沸騰。我並非主張貿然限制，但政策思維總不應囿於任何教條。



在香港，干預市場向來屬政治不正確，不過，在關鍵時刻，採取果斷行動才能維護市場的正常運作；當然，應充分評估利害得失與風險。1998年，特區政府高調介入股市，擊退國際金融投機大鱷，乃一顯例。


財政司長曾俊華在8月13日公布針對樓市炒賣的新措施時，已明確指出「資產泡沫」（特別是房地產市場泡沫）的風險不斷增加、暗藏危機。新加坡政府在8月30日公布買賣物業賣方印花稅及借貸按揭新措施，也因其樓市過熱，增加泡沫風險。


限制境外買家 不應視為洪水猛獸


「泡沫」乃經濟失衡現象——即脫離基本經濟現實（fundamentals）的買賣行為導致資產價格推高。當前，香港樓價急升，遠遠超越本地生產及工資增長，一般打工仔難以置業安居（連偏遠及中下價樓宇也漲價驚人），這樣政府豈能坐視不管？從來，房屋既是經濟（投資）問題，也是民生及社會穩定的問題。


若情惡化，而數據證明境外因素的確乃目前樓市如脫韁之馬的重要動因時，則仿效一些其他國家（如澳洲及新加坡）的做法，對境外買家實施限制——不論是以稅務手法或乾脆禁止購買中小型住宅單位——不應視為洪水猛獸、排除於研究之列。當然，我十分明白，限制措施存在執行上的技術問題（例如怎樣限制以本地註冊公司名義購置物業）、執行及遵守成本，並會一定程度上衝擊「自由市場」的形象，故必須慎思。


自由市場從來並非抽象的虛擬世界。香港屬全開放型的小規模經濟體系，加上貨幣與美元掛而實際失去利率政策自主權，使其對外自衛能力愈發脆弱，易受外來衝擊。但是，「自由」不應等同放棄經濟安全，世界上所有自由市場都有其安全底線（金融安全尤是）。全球化下國際資本和資金高度流動，易帶投機性，且各國持續採取「量化寬鬆」政策造成大量「熱錢」流入，而香港亦日益與內地經濟融合，直接受內地經濟趨勢及宏調效應之影響，則我們的自由市場已今非昔比，進入另類未經考驗的汪洋大海了。


不應忽視深層產業不斷空洞化


目前超低利率的大環境正造就「次按」式的另一輪惡性循環，內房宏調也刺激內地資金流入，但香港的經濟不應沉醉於房地產泡沫的表面風光，忽視深層的產業不斷空洞化。房地產市場大跌，固然造成金融動盪及信心危機，非社會所能承受，人們猶記得十年前亞洲金融風暴觸發房地產泡破，造成一大片負資產、經濟蕭條通縮的恐怖景象。但是，房地產急升（大型單位樓價已超越1997年的高，一些受歡迎的中價屋苑樓價也接近歷史高位），同樣不妙﹕一則滋長對過高住屋成本的社會怨氣；二則增加資產泡沫風險及另一次房地產危機的可能性。


國際趨勢大師大前研一上月在香港演講時便警告，香港正面對兩大危機﹕一為內地樓市泡沫破裂，二為內地資金轉移，隨時會發生。從香港角度言，不應過分依賴內地資金去維持房地產高企。香港樓市面對全國炒賣時（現時北京、上海等市也受房地產泡沫的威脅），則一個很少比例的內地投資和投機資金湧入，其經濟便可易軌——是步向繁榮還是泡沫，而繁榮的代價又是怎樣，值得社會和政府深思。若香港的經濟和社會穩定備受衝擊，絕非對國家整體有利！


以某種形式恢復居屋計劃


從來市場由供求雙方因素主宰。在供應方面，特區政府固應增加住宅用地之供應（特別是中小型住宅用地）；勾地表制度之外，應實施進取的定期賣地。不過，仍得明白，土地在香港屬稀有之物﹕很多土地不是已劃入郊野公園便是受制於城市規劃和環保規定；而政府在稅基狹窄的公共財政現實下，仍視土地為重要收入來源，不願「賤賣」。若市場投機氣氛高漲，則什麼額外供地也會容易被市場消化。


需求方面，不單來自本港用家及新增家庭，更日益受外來買家炒家所左右。任何以民為本的政府，皆有責任回應本地市民在工資可負擔能力內置業安居的合理期望，以維持社會穩定。若「自由」市場未能滿足市民住屋需要，政府就須介入。以前港英殖民地政府就曾透過「居者有其屋」計劃，協助市民置居，成績斐然。


踏進2000年代，當時房地產崩盤導致特區政府終止居屋計劃，以圖救市，此舉無可厚非。不過，時移世易，我們的政策思維應與時俱進，於此置居日難之際，以某種形式恢復居屋計劃，以回應不合資格入住出租公屋的有限收入家庭的安居需要——而「居屋」比興建「中產出租公屋」在公帑使用上更合乎經濟效率原則。有建議以免息貸款或現金津貼協助市民在私人樓市首次置業，這可以研究，但是其風險是進一步推高樓價，與居屋的經濟槓桿效應不一樣。