羅祥國﹕重建居屋是必須政策

羅祥國﹕重建居屋是必須政策


【明報專訊】特區政府近期剛結束的《資助市民自置居所》諮詢，是面對現在房屋市場狀的重要政策考慮。香港樓價在以往兩年上升近30%，社會內不滿已愈來愈大；房屋政策對任何一個大城市來說，都是非常重要的經濟、社會和政治決策。香港中文大學亞太研究所就該諮詢文件提交了一份意見書，主要觀點有四方面。


私營房屋市場涉很多「市場失效」


簡單來說，香港私營房屋市場長期涉及很多「市場失效」（market failure）的情，政府亦不曾全面研究和採取有效的改善措施，以保障消費者的利益。在這方面，以下的失效情是明顯的：


（1）香港私營房屋市場並不是「完全競爭」 市場，新房屋供應的市場結構是寡頭壟斷（oligopolistic）式的，很多資料顯示主要的地產商都有一定市場定價能力及影響新房屋的供應量。


（2）新房屋供應市場的資訊不完整，一些地產商提供的資料都有嚴重的誤導性。


（3）房屋市場的短期波動，市場的供應量並不能作出適時回應。


（4）房屋市場的外部性（externalities）是多樣的，樓價的大上大落，有產的和無產的市民，以及金融市場都可能會蒙受巨大損失，這壓力最終會削弱政府的管治威信，其政治成本非常高。


但是，不要忽略，「市場失效」的存在，並不等於政府一定可以制訂改善的政策。就算政府現在立即決定興建居屋，新供應要約在5年後才可落成，這並不能有效應付短期上升的需求。


樓價近年的快速上升使到不少市民置業倍感困難，但事實上，市場上仍有很多在200萬內的住宅單位；政府最近考慮的「活化居屋二手市場」計劃，是正確的政策，可在短期內增加以萬計有質素的中小型單位，以紓緩現在的需求壓力。總的來說，香港房屋市場的供求資訊並不足夠，而市民容易受到市場氣氛所影響。在這方面，政府擁有龐大的資源和資料庫，有責任領導改善房屋供求資訊的透明度，以協助市民的置業決策。


「居屋計劃」是政策考慮首選


政府面對房屋新供應「市場失效」和近年樓價快速上升兩大因素，政府重新引入某種形式的「資助市民自置居所」計劃，作為平衡的政策，是有必要的。在這方面，為了幫助有真正需要的市民，最有效運用公款，以及盡量減少對房屋市場的不利影響，必須考慮以下重點：


（1）資助的房屋價格不應超過200萬；


（2）資助家庭的收入每月不應超過3萬元；


（3）「居屋計劃」以往長期運作良好，這應是今次政策考慮的首選。「居屋計劃」的申請應給予「家庭」優先，而「綠表」的優先則須檢討；


（4）「居屋計劃」應訂立一個低的建屋量（例如3000到5000單位），而該建屋量應作經常性檢討及調整；


（5）「居屋計劃」不應佔用貴重用地，而對出售的限制亦應加；


（6）其他新政策除非經過審慎考慮，否則其持續性是成疑問的。


作者是香港中文大學亞太研究所經濟政策研究計劃主任