房地產市場的資訊流通問題 和消費者心理

明報
A30 | MP+觀點 | By 李寧衍 2010-08-06




房地產市場的資訊流通問題 和消費者心理




　最近由於不同的事情令香港政府開始關注房地產市場的資訊流通問題，以及其影響消費者行為的可能性。這意味，政府在整個房地產市場周期中的角色可能會加強，但到底房地產市場的資訊要怎樣加強？消費者在做出決定買樓的決策時是否理性？我們試從行為經濟學的角度去看這個十分主觀的現實。

行為經濟學其中一個要點是：市場本質上是由無數的人、無數的行為主體構成的。所以無法要求所有的市場主體都能做完全理性的決策，進而我們無法假設整個市場的表現和行為是統一的理性、客觀的。眾所周知，由於高昂的資訊交易成本，房地產市場本身非常缺乏效率。英國就有學者做過這方面的研究，證明即使受過專業培訓並有豐富經驗的測量師，在不同的資訊環境中，對同一宗評估的結果也可能有明顯的差異。

近因效應對消費者影響最明顯

在很多情形下，不論個人的經歷和知識水平如何，消費者對市場觀點的分歧，往往源自不同群體對同樣的市場信息的不同解讀方式。學者Tversky andKahneman 於1974 年首次對這種由市場信息解讀不同導致的差異的現象進行了分析，並將其因素進行了歸類。其中，近因效應（recency effect）對消費者的影響最明顯。

簡要的說，近因效應是指最新近獲得的資訊比早前獲得的資訊對消費者做決定的影響更大。而如果最新的資訊與以往的資訊有所出入，就會對人們的理解造成衝突。因此，如果兩個消費者分別接收到同一套市場信息，但資訊傳達到兩人的次序不同，在近因效應的影響下，兩個人會對這一套資訊的理解推斷出不同的結論。有學者曾在1994 年研究過近因效應對兩組測量師的影響。首先，第一組測量師接收一套由十分負面逐漸發展到十分正面的市場的資訊。同時，另一組測量師接收同一批資訊，但以相反次序發出。結果，第一組測量師（收到最後的是最正面資訊的那一組）對市場更有信心。相反，第二組測量師對市場顯得悲觀。這一結果也證明了市場信息接受的次序不同會對市場的看法造成影響，而根據近因效應理論，最新的資訊將會被消費者給予最高的置信度和對評估結果產生更大的影響。

我們都想買樓後看到樓價上升

但另一方面，在接收到正確資訊後，消費者想見到的情和他們真正會付諸行動的情亦可能很不同，這種矛盾在樓價的表現最明顯。當樓價高企時，很多人都要求政府「做點事」，把樓價下調到可以令他們「入市」的水平，但樓價下調的日子是否真的可以吸引很多買家入市？

我們看看香港樓市的歷史，在91 年到92 年第3季，樓價和成交量都上升，92 年第3 季後，樓價下跌，成交量也縮減。93 年第2 季到94 年第3 季，樓價和成交量都回升。歷史隨之發展，96 年頭到97 年底的升市和之後的跌市都是這個模式，亦即是說，一般買家只在樓價上升時才有意欲買樓，在看到樓價下跌時，即使可以負擔也寧可等到樓價有上升趨勢才入市。假如香港政府以內地的行政手段打壓樓價，是否真的可以令更多人買樓？我們現在經常都會掛在口邊的說話是， 「假如我在SARS 期間買樓便好了」，但假如不幸再有類似事件令樓價「插水」，是否會有很多人出來買樓？答案在2008 年中的金融海嘯已看到。現實是，我們都想在買了樓後看到樓價上升。所以筆者認為，政府在打算整頓市場資訊流通問題時，不應把樓價上升看成負面的情。要管理的是發展商發放資訊的方法和手段，而不應只單從發放資訊的數量眼。

作者是香港大學房地產與建設系副教授