門檻變八成500舊樓可強拍 立會通過修訂反對團體擬組織業主阻收購

明報
A06 | 港聞 2010-03-18


門檻變八成500舊樓可強拍 立會通過修訂反對團體擬組織業主阻收購


【明報專訊】立法會昨日通過把舊樓強制拍賣的門檻，由九成降至八成業權，4 月1 日生效，數千幢舊樓將跌入可強制拍賣的範圍，業界估計有不足500 幢舊樓已集齊八成業權，符合申請強拍資格，其中10 多宗正準備第一時間向土地審裁處申請強拍。但有反對強拍的組織表示會組織小業主阻截收購，立法會內反對降門檻的議員亦要求檢討強拍法例。【相關新聞刊A8】

受新規定影響的樓宇主要有3 種︰（1）50 年以上樓齡的樓宇，現時全港約有2582 幢；（2）坐落非工業地帶的逾30 年樓齡工廈，約有580 幢；（3）一個單位業權已佔全幢業權超過10％的樓宇（例如全幢只得9 個單位）。發展局未有提供第3類樓宇的總數，現時本港約有6800 幢少於9 層高、而樓齡逾30年的樓宇。

10 多宗擬下月即提申請

第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，現時已收集八成業權的舊樓不足500 幢，約有10 多宗個案已準備下月申請強拍，公告獲通過不等於即將有數百幢樓宇重建，因為很多業主一向有維修，樓宇狀好，不會申請強拍。他估計新規定生效後，申請強拍個案將增加1 倍，至每年10 餘宗。

陳超國認為，新例令更多業主有較大的議價能力， 「相反釘子戶的議價能力便會因而減低……若業主不想售賣，只要集齊兩成多業權反對收購」。

不過，多名議員認為公告未能保障小業主的權益，公民黨黨魁余若薇稱強拍法例應突顯有公眾利益例如危樓等才可強拍，民建聯葉國謙則認為單靠發展商提出估值報告並不理想，應參考市建局做法，請7 名獨立測量師作估值。

民主黨議員涂謹申質疑，當局堅持公告要下月生效，是為地產商牟利益， 「我想極都不明白，為何市區重建檢討未完，4月1 日便要通過……可能乜叔百幾億等住去拍賣，沒辦法，等唔切，要發啦」。他其後點名批評恒基主席李兆基說業主被收購業權後，可夠錢去天水圍買兩單位的說法， 「他很清楚，知道收購後的錢不能在市區買到同呎單位，所以要去天水圍買兩個新單位」。

林鄭指會修例維修狀列首要條件

發展局長林鄭月娥表示會修訂主體法例，將現時土地審裁處考慮強拍的條件，由樓齡或維修狀，改為以維修狀作首要條件。她重申會研究適用於強拍的調解機制，屆時調解員若能處理小業主樓換樓等訴求，便不一定要強拍，又指會提高業主對自身權益的認知。

住宅業主歡迎地舖業主呻不公

上月田生集團表明已成功收購八成業權的西環大樓，或成首批隨公告獲通過而被申請強拍的舊樓，已出售單位的業主梁太早有換樓打算，田生於2008 年提出以實用面積計算，以每呎連搬運費8000 元收購，即實用面積為400 呎單位，可獲320 萬元，收購價至今不變。贊成降門檻的梁太直言： 「如果一早大家應承賣，就可以買較大的單位，現在就不可能，這小撮人又有沒有檢討自己？」

不過，西環大樓的一個地舖業主陳先生直言對收購價感不公而不肯出售，他說： 「我買入時計算建築面積，呎價比樓上業主高，收購就計實用面積，呎價又與樓上一樣，我覺得不公平所以不賣，除非肯調高價錢，最多等佢拍賣再算。」

逾50 年樓齡的大角嘴道187 號文具店業主方先生則說： 「地舖的價值一向高於樓上住宅，對方未必一開始就給我們滿意的價錢，到樓上收齊八成業權，很可能會逼我們接受低價。」

申請強制拍賣程序

3 類樓宇： ■ 50 年以上樓齡的樓宇

■ 30 年以上的工業大廈

■ 一個單位佔大廈業權超過10％的樓宇（如只有9 個單位以下大廈）

1想重建的人士或公司掌握八成或以上業權

2向土地審裁處申請強制拍賣，申請人須提交兩份報告，一份是現有用途價值評估，一份是地段重新發展價值

土地審裁處須作考慮，包括樓宇樓齡及維修狀。反對強拍的兩成業權人士可提出抗辯，惟如敗訴可能被判繳付申請人一定比例堂費

土地審裁處測量師決定申請人的兩份估值報告是否合理，若判申請合理*，土審處會參考地段重新發展價值決定強制拍賣底價

3拍賣

*註：若土地審裁處否決申請，申請人要繼續收購至100％業權才可重建，又或放棄重建