私宅供應政府懶理埋禍根對症下藥須長遠發展策略

明報
A04 | 港聞 | 社評 2010-03-20


私宅供應政府懶理埋禍根對症下藥須長遠發展策略


政府悉數盡推夾屋和宣布推售居屋貨尾單位之後，稍為紓解了渴望置業市民對政府的壓力，不過，這個只是頭痛醫頭、腳痛醫腳的應對措施，本港土地和房屋供應失衡的本質，並未根本改變。我們認為，政府在政策取向、部門架構和思維模式，需有大幅度調整，才有可能長遠地解決問題，使土地和房屋供應得以處於相對均衡境。

發展局管保育活化就無關房屋局管公屋私宅就不理

目前政府涉及土地、房屋和土地使用的部門，基本上有3 個，分別是發展局、運輸及房屋局、商務及經濟發展局。行政長官曾蔭權於2007 年7 月其第二任任期開始，政府架構和部門職能都有所調整，發展局和環境局都是新設的政策局。本來，政府管治、部門分工，按實際情和需要調整，完全有必要，若政府未能與時俱進，施政就會出問題。

發展局負責土地供應，勾地表制度就由發展局制訂和執行，其職能兼顧發展與保育，一改過去政府側重發展之弊，尋求兩者平衡，在保育意識高漲下，這個設計可算恰當。但是發展商不勾地，發展局也無可奈何，至於保育，例如發展局確定保育荷里活道警察宿舍之後，即與局長林鄭月娥無關，如何活化就由商務及經濟發展局負責。至於房屋供應，運輸及房屋局所負責房屋事務，只及公營房屋，私人房屋部分與局長鄭汝樺無關。

政府內部運作，雖然有既定程序機制確保部門之間的政策協調，不過本港土地、房屋供應及土地使用，涉及上述3 個部門，是事實，兩年多來，雖然未見政出多門之弊，但是關於長遠土地、房屋供應與需求的規劃，卻付諸闕如。近期樓價升，市民置業困難，主要因為供求失衡，這個情並非一朝一夕冒出來，而是一段時間以來，政府以勾地表制度代替定期賣地，放棄土地供應的主導權，埋下禍根，現在長出了新住宅單位嚴重不足的惡果。

回歸前，港英政府治下的房屋政策，領導部門單一，而且就供應和需求有長遠規劃。當時房屋司負責全港房屋政策，到1997 年1 月，港英政府還發表《長遠房屋策略評議諮詢文件》，規劃到2006 年本港在公營（包括公屋和居屋等）和私人房屋的需求和供應。當年港英政府預計由1995 至2006 的11 年內，每年房屋（包括公營、私人）需求量為8 萬個，其中私人房屋需求為3.4 萬個。前任特首董建華曾就「八萬五」政策辯護，表示只是執行港英留下來的政策，從事態發展而言，董建華所說基本符合事實，只是人們把他視作「推」樓市的元兇，董建華也就百辭莫辯了。此乃後話。

我們介紹港英政府當年的做法，是要對照出目前特區政府並無統攬房屋政策的部門，也無科學客觀數據掌握房屋實際需求，然後規劃土地來滿足供應。

本港目前對房屋的需求，政府僅以過去10 年一手私人住宅成交平均每年為1.91 萬個，視為市民的置業需求。較早前，我們已經指出政府這個數字乃基於片面數據，有誤導成分。因為20 年來，市民對住宅的需求，從兩個客觀數字顯示出來：（1）政府供應的居屋，由1978 年居屋計劃開始，到8 年前取消興建居屋，房委會共賣出了約30 萬個居屋單位，即平均每年約1.2 萬個；（2）發展商供應的私人住宅，1990 至2004 年間，每年由2 萬個至3萬個不等（直至2005 年以來，則持續不足2 萬個，09 年更不足1 萬個）。這兩個數字加起來，說明過去20 年，市民每年消化約3 萬至4 萬個單位。

成交量不等於需求量掌握數據要科學推算

政府把成交量當作需求量，肯定未能反映市民對房屋真實需求，而執行政策的林鄭月娥說過政府有信心每年供應約1.4 萬至1.8 萬個私人住宅單位，以滿足需求。這個供應量真的可以滿足需求？我們要求政府提出更實際數據。因為單以每年約4 萬對新人結婚，理論上他們都需要新居所；另外，本港離婚數字每年約1 萬宗，理論上，離婚家庭都一分為二，就需要多一個居所；還有是投資移民和內地投資者來港買樓，據地產代理透露，近期本港新樓買家，內地客約佔三成。

我們粗略分析對房屋需求的族群，只為指出一點：就是房屋需求和土地供應，與人口增長、經濟發展、社會變遷甚至政治環境等關係密切，要用科學模式推算，雖然預測不一定完全準確，但是有了基本數據，則隨情變遷而調較，也就有所本。這是真正的科學發展觀，曾蔭權對這個概念朗朗上口，在房屋政策上卻未顯現出來。

決策不能「手掌撞腦袋」單一部門統攬房屋政策

還有一事證明政府土地政策輕率之處。兩年多前，政府把10 幅酒店放入勾地表，供發展商勾地興建酒店，推動旅遊業發展，但是這10 幅酒店用地，從未被勾出拍賣。當日政府做過什麼調查研究，認為有需求？也有發展商願意投資建酒店？若無確切數據支持，只是個別長官「手掌撞腦袋」想出來的主意，則與過去被人詬病笑話的內地決策模式，有何分別。事實上，內地決策已經走過那段輕率、粗疏的日子，本港難道已經把棒子接了過來？

因此，我們認為，（1）政府應該調整架構，或重組職能分工，由單一部門統籌房屋政策；（2）應以科學方法，找出市民對房屋的真實需求，然後規劃土地供應以滿足需求；（3）恢復定期賣地和復建居屋。只有以戰略眼光長遠規劃，才可以使房屋供應和需求不致過度失衡，較好地解決這個老大難問題。

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