復建居屋目的何在？

2010/5/5 下午 07:17:49

日前，運輸及房屋局局長鄭汝樺在報章撰文，指政府有責任令「居者有其所」，而不是「家家有層樓」，並重申政府不會輕率復建居屋。

局長的回應，再次引起大眾熱烈討論「應否復建居屋」這話題。

隨著樓價不斷上升，普羅大眾置業日趨困難，社會上再度響起復建居的訴求。究竟極力催促政府復建居屋的市民及政客，他們認為復建居屋的目的是甚麼呢？

1. 藉此增加住屋供應量，為熾熱的樓價降溫，令市民容易「上車」

興建居屋由無到有，需時三五七年，難以立即為樓市降溫。而更重要的是，要政府勞師動眾興建居屋，就是要以此作為樓市降溫的工具，實在費時失事，屆時樓價一跌，市民回歸私人市場，一幢幢居屋乏人問津，又該如何處理。

2. 興建居屋因為市民住屋需求大，但他們沒能力購買昂貴的私人物業，價格相對廉宜的居屋，就是市民的安樂窩

房委會自2007年起推出居屋貨尾銷售，雖然每次都有超額認購情況，但每次都未能成功將所有單位全數出售，因為居屋位於不同地區，當中地段、景觀、質素有別，有中籤者因為未能揀得心頭好，而放棄選購，部份位處偏遠如天水圍的單位便難以售出。

顯而易見，這是因為打算購買居屋的市民，並非單純有急切的住屋需求，同時希望購得具投資價值的單位，作為長線的投資工具。

這種情況下，政府還有責任去興建居屋來滿足渴望置業投資的市民嗎？

要令市民安居樂業、要遏抑飆瘋了的樓價，方法多的是，例如骷髏會早前也曾為居屋問題進諫。

社會不斷提倡復建居屋，究竟復建居屋的真正意義何在？值得各位細心思量一下。

撰文：傑克



相關閱讀：
《為居屋問題進諫》
《情侶結婚置業難》
《及早置業悲轉喜》
《復建居屋有何用？》


------------------------

為居屋問題進諫

16.03.2010 18:34


面對社會上日漸升溫的復建居屋訴求，運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日宣布，將會一次過出售4,073個剩餘居屋單位，房協亦作出配合，加推374個夾屋單位，從而增加房屋供應，助市民「上車」。

今次加推約4,400個居、夾屋單位，或者能暫時為民怨降一降溫，但對熾熱的樓市來說，恐怕只是杯水車薪，有需要的市民未必能受惠。因此，骷髏會大膽作出以下三個建議：

1. 適度調節居、夾屋數量
眼見去年中小型住宅單位落成量創10年新低，而差餉物業估價署估計2010年和2011年的新單位落成量也僅為14,260及10,960伙，換言之，未來兩年的新單位落成量，根本無法應付新婚家庭的年增量（統計處資料顯示2009年為24,000個），中小型單位供不應求的情況肯定持續。增加上述單位的供應，相信是解決問題的根本。

不過，有關當局對居屋問題卻避之則吉，估計是由於當年「八萬五」戳破樓市泡沫的夢魘未除。骷髏會並非支持「八萬五」復活，但若政府能夠以每年新婚家庭數量作為指標，每年彈性地提供8,000至10,000個新落成單位，以舒緩新婚家庭對上車盤或細價樓的需求，對為私人樓宇市場降溫有一定作用。

2. 放寬申請對象限制
五個月前，骷髏會曾撰文指出，政府應放寬申請居屋的限制，讓有意置業而非投資者可以盡快上車。目前，一個2人家庭每月入息超過$23,000，便已失去申請居屋的資格；若家庭入息超過$39,000，就連夾屋的門檻都跨不過。




骷髏會始終相信，中小型單位供應量需要增加的同時，申請居、夾屋人士的門檻也要相應調低，才能讓更多有需要的市民受惠。若部份中產人士也能選擇夾屋，相信更有助調節私樓樓價。

3. 作中間人 嚴控二手買賣
理論上，居、夾屋存的價值在於協調部份市民置業需要與私樓市場的供應，而非干預樓市，故兩都都不應存在投資或炒賣價值。

因此，骷髏會認為，政府一方面應放寬申請居、夾屋人士入息限制，另一方面亦可收緊兩種房屋轉手時的彈性，以防止二手市場炒賣。除現有的限制外，政府可變成居、夾屋二手市場的中間人，以買家的入息作為價格指標，若買家的收入超過一般居、夾屋的入息限制，政府可向其收取較高的樓價，而當中的差價將不歸政府所有，待該物業再次轉手至其他符合入息限制人士時，政府則可代為繳付差額。

港人對外地投資者炒高樓價而失去置業機會的怨聲已經四起，社會和諧亦受影響，因此，骷髏會希望政府小心考慮上述建議，不要再迴避興建居屋的討論，諱疾忌醫絕非治療高溫樓市的良策！