市區重建擬原區樓換樓 須補差價 上樓需時 成效惹質疑

明報
A15 | 港聞 2010-05-12


市區重建擬原區樓換樓 須補差價 上樓需時 成效惹質疑


【明報專訊】發展局剛完成「市區重建策略」第3 階段檢討，建議全新的「樓換樓」政策，讓居民可補回賠償金和新建樓宇的差價，待重建完成後搬回原區；但有負責檢討的督導委員會成員直言，因等候上樓需時，加上居民未必有錢補回差額，新政策保留社區網絡的成效存疑。

發展局：可維持社區網絡

發展局發言人表示，檢討計劃由發展局長林鄭月娥任主席的督導委員會決定，而加設「樓換樓」賠償方案，是令想留在原區的居民得以維持社區網絡。現時市區重建受影響居民的賠償計算方法將維持不變，即自住業主可獲同區7年樓齡呎價計賠償和津貼；而自住業主更可參與「樓換樓」計劃。一般而言，居民要在市建局提出收購建議60 日內，無條件出售物業予市建局，才有參加資格，屆時市建局會向參與計劃的業主，提供重建後的單位呎價資料（見表）供他作出決定，而業主須補回所領賠償金和將來新建物業價格之間的差額。合作發展商則須於重建項目預留適合居民回購的小型單位。

業主自承風險

發展局發言人直言， 若日後樓價大升，則業主變相賺錢，但若樓價插水，交易金額亦不會下調，業主要承擔帳面蝕錢。

事實上，重建項目由收樓到落成往往經年，為防止變相炒樓，發展局指出，擬禁止居民途中轉讓購買權。至於居民未獲重購新物業前的安置安排，則仍在研究中。

防炒樓禁中途讓購買權

根據市建局資料，市建局執行的項目未嘗「樓換樓」，只有在2008 年於旺角「波鞋街」（花園街）提議過「自住業主認購安排」，讓居民簽訂協議日後優先訂購重建物業，但不會有呎價提供，結果有三成居民參與。

本港歷史上，只有西半山寶翠園、大坑上林兩個私人項目，曾試過在低層興建小型單位「樓換樓」重建，但市建局發言人解釋，今時今日市民關注樓宇密度，項目不可能再獲同等地積比加幅，難有條件同樣樓換樓。

有份撰寫檢討的督導委員會委員何喜華直言， 相信很少人會參加「樓換樓」，一來補回差額需要大筆金額，二來等候重建物業落成，需要經年累月。他指出，要解決差價問題，政府就要檢討7 年樓齡的賠償水平，超出今次檢討範圍。若當局的目標是保留社區網絡，則整個重建方法便需檢討，可能在早期已經要計劃，覓地重建物業安置居民。

除「樓換樓」外，重建方式將不再由市建局主導（見另稿），發展局將於本月25 日把檢討文件提交立法會討論，預料今年內可完成修訂文件，明年開始實施新的市建政策。

構思中的樓換樓步驟

居民必須為重建區內自住業主，要在收到收購後60 天內，是否選擇「樓換樓」

發展商在重建物業中預留合適單位供「樓換樓」，並不論單位坐向、層數，以劃一呎價提供予重建戶，即使日後樓價大起或大跌，呎價亦不變，即業主自承風險

選擇接受方案的業主，收樓時仍會獲市建局補償金，但部分款項會被扣起作訂。但重建後新單位樓價高於原來的補償金，業主須付差價

在新樓宇落成並交樓前，當局考慮不讓居民把「樓換樓」權益轉手，以免變相炒樓

新樓宇落成後，則以抽籤方式，決定居民揀樓次序，若單位和估計時的面積縮小多於5%，居民可獲差額補償

啟動「由下而上」重建3方法

1 由地區人士和專家組成「市區更新諮詢平台」，建議重建範圍及優先處理地段，市建局執行項目並作賠償

2 重建範圍個別地段或大廈中，若足夠業主達成共識，市建局亦會執行項目並作賠償

3 業主自行尋找私人發展商作重建，可聘請市建局作顧問資料來源：發展局