在租和買之間

明報
A18 | 港聞 | 筆陣 | By 梁振英 2010-05-28


在租和買之間 -
”任何一個社會，如果中產家庭也不能擁有一家人住的房屋，這個社會還有希望嗎？”



政府在市場以外，以政策和措施降低市民自置居所的門檻，增強社會的穩定性，是資本主義社會常見的施政方針。

提高自置居所比率是務實做法因可提高社會穩定

1984 年12 月12 日，英國首相戴卓爾夫人在英國的一場演講中說：

「房屋是大多數人最大的財產，是一項大投資，需要我們保護……

「但是房屋的意義不止於此。它是安全感的象徵，使人擁有未來。人們擁有自己的房屋，不僅僅是為了自己，更是為了他們的下一代。這是作為一個負責任的社會的一分子的一種表現……也為下一代的發展留下一點資金。

「我堅信自置居所政策的正確性，因為我堅信個人責任，我也堅信我們可以通過行動規劃未來。

「自從我們在1979 年執政以來，國家擁有自己房屋的人多了170 萬……這個增加是我們最值得驕傲的成就。」1980 年，英國通過房屋法例，強制要求地方政府出售公屋，價格比起市場價，最大的折讓是四折。10 年內，英國共售出100 萬個單位。

英國的自置居所比率由1981 年的54%，一直上升至2007 年的71%（香港2007 年的數字是53%），住出租公屋的比率由1981 年的36%下降至2007 年的19% （香港2007 年的數字是32%）。

戴卓爾夫人是保守黨首相，在英國以至整個歐洲的政治光譜中，是旗幟鮮明的右派政治領袖。戴卓爾夫人崇尚「小政府，大市場」，在政治、經濟和民生問題上都絕對不是社會主義者。

戴卓爾夫人這番話，說在贏了大選後的第二年，因此我們可以相信，這不是選舉語言。提高自置居所比率不是主義問題，是務實問題，因為自置居所可以提高社會穩定。

擁有自置居所的心理作用很大，國外有另一例子。16年前，新加坡推行「逆按揭」， 「逆按揭」的做法，是讓老人在晚年按月獲金融機構支付一筆現金，作為生活之用，條件是去世後自住的住宅歸金融機構所有，換句話說， 金融機構按月向老人將住宅的價值「分期付款」。新加坡推動這項計劃的目的，是為了讓老人在晚年可以將住宅資產轉為生活費。這項計劃推行至今並不成功。原因很簡單，而且完全合戴卓爾夫人的話：「人們擁有自己的房子，不僅僅是為了自己，更是為了他們的下一代。」

香港樓市波幅比外國大 因體積小加上炒風盛

中下階層家庭想買自住的單位，第一個問題是價格高，第二個問題是樓市的波動。

世界各地的樓市都有不定期以至出人意表的波動，因此投資房地產完全符合高回報高風險的原理。過去30年，房地產市場大起大落，造成大地產商、銀行及其他金融機構倒閉的例子，世界各地都有。1980 和90 年代，日本人在海外擴張，各種投資當中，以投資外國的商業房地產的損失最為慘重。近月媒體報道，新加坡的主權基金因為美國商業房地產價格下跌，也蒙受巨大損失。和住宅市場比較，商業房地產基本上不受政府的干預，但仍然有大起大落的特性，這怪不得政府，這是房地產市場的特徵。

香港房地產市場的波幅比外國市場大，原因之一是體積細小。我的比喻是火爐上的茶壺小，火猛一點，水就沸騰，火弱一點，水就冷卻。香港波幅大的另一個主因，是炒風較盛，住宅樓固然有人炒，寫字樓、商場、廠廈分割成細小單位也可以炒；樓花可以炒，博市建局收購的50 年舊樓也可以炒。炒家有業餘的，也有全職的。

近來有大陸資金，炒買炒賣香港的住宅單位。未來幾年，大陸的經濟發展持續旺盛，資金和居民進出香港愈來愈方便，香港這個小茶壺下面的火忽猛忽弱，壺裏的水忽冷忽熱，是完全可以想像的事。香港的樓市投資者和投機者，在這種環境中也許覺得刺激，樂此不疲，買樓自住的家庭不想大上大落，甚至自求安居，不求增值，不是不合理的期望。

政府是否可以維持樓價平穩？政府和社會大眾可以有這個願望，但實際情是事與願違。我在5 月14 日的「筆陣」中用數字和圖表說明了新加坡在1993 至98 年間的大波動。

香港的樓市也多次出現大波動，除了1997、98 年亞洲金融危機觸發的下滑外，1981 年10 月，香港優惠利率上升至20%，82 年中英談判前樓市普遍已下跌三至四成。今天全世界的利率偏低，香港的按揭利率也不例外。今天向銀行借100 萬元的按揭，分20 年還清，每月還款約4500 元。如果利率上調3 厘，每月還款就增加至接近6000 元，即比今天的還款額增加約三分之一。香港的樓價如果再上升三分之一，或下跌三分之一，大家都會很有意見，有些人會認為政府要負上一定責任，但如果美國利率政策有變，美息上升3 厘，香港的按揭利率在今天的水平上大概也會增加3 厘，香港政府在這個問題上沒有多大的迴旋空間，更沒有主導權。如果其他影響樓價的因素不變，利率加3 厘，每月還款額增加三分之一，大家認為樓價會「平穩」嗎？

如果中產也不能擁有房屋

這個社會還有希望嗎？

想買樓自住的中下層家庭，買樓的主要希望是儲蓄保本，有點像將錢放在銀行做定期存款。收入較高，和買樓作為投資的人，願意和有能力冒更大風險。這兩組人追求的不一樣，混在同一個市場，自然引起種種問題。

近日有意見認為：基層買不起樓可以租住公屋，中產階層買不起樓也應該住公屋。中產出租公屋的計劃不詳，是否可行，言之尚早。不過，我們可以假設這類公屋的租金，會比市場租金為低，低出的部分其實也是資助。居屋的售價為私樓市價的七成，如果中產出租公屋的租金也訂在市場租金的七成，租戶得到的補貼其實和居屋買家一樣。或者有人會以為，中產租戶要有租約限制，要在某一限期內，譬如說3 年5 年後被要求遷出。我認為強制遷出在執行上有極大困難，現有公屋的經驗就很清楚。不要說遷出，居民入住出租公屋之後，當家庭收入大幅增加，成為富戶，房委會在執行上也難以要求富戶遷出或繳納市場租金。在處理公屋租戶中的富戶問題上，20 年來，房委會疲於奔命。1993 年公屋居民和社工在總督府門前靜坐，將馬路攔腰隔斷，造成全港大塞車，原因就是當年公屋富戶租金的調整。業主和租客之間，最容易發生摩擦，在今天的政治氣候下，我們還要將中產家庭變成公屋居民嗎？再者，出租公屋的維修和管理費用龐大，租金入不敷支，造成赤字連年，這是事實。撇開這一切不說，任何一個社會，如果中產家庭也不能擁有一家人住的房屋，這個社會還有希望嗎？

部分人不明所以，以為居屋的售價比建築費為低，以為這就是居屋的「資助」性質。事實是居屋的售價高於建築費，因此過去房委會靠賣居屋才有盈餘以抵銷出租公屋的赤字。房委會的數字顯示：出租公屋平均每個單位的資助為103 萬元，居屋只是65 萬元。

有人說：政府興建居屋，是逼市民置業，經濟逆轉，會影響社會穩定。政府興建居屋供市民申請，或者提供其他誘因，都沒有「逼人置業」，買樓的人，無論買居屋或私樓，都要量力而為，都要為可能出現的變數，承擔一定的風險。每當經濟逆轉，買私樓或買居屋的人、借錢給子女買樓的父母兄姐、借政府錢唸大學的青年人，以及借「中小企貸款」做生意的小商人，都要面對同樣的考驗。

【樓市和住房之七（完）】

梁振英行政會議召集人www.cyleung.hk